16 UCN PERSPEKTIV #02 DET NORDJYSKE BOLIGMARKED – En analyse af prisudviklingen på det nordjyske boligmarked Tekst: Henrik Lauridsen, adjunkt, finansuddannelserne, UCN Anders Bønnelykke Jensen, lektor, finansuddannelserne, UCN Inærværende artikel vil udviklingen i de nordjyske boligpriser blive undersøgt. Helt præcist undersøges den relative prisudvikling fra og med 1992 til og med 2016. Herunder undersøges den relative prisudvikling i de enkelte kommuner, og det undersøges, hvorvidt der kan konstateres en ”hovedbyeffekt” – altså om den relative prisudvikling er størst i den største by i hver kommune. Da vi undersøger den relative prisudvikling, vil alle tal være omregnet til indekstal. Forinden er det relevant at gennemgå, hvilke overordnede udviklingslinjer i økonomien der har haft indflydelse på prisdannelsen. Realkreditsystemet udgør hovedparten af boligfinansieringen i Danmark. Produktinnovation i realkreditsektoren har derfor indflydelse på prisdannelsen på boliger. I analyseperioden er der sket en væsentlig udvikling, idet man har fået variabelt forrentede realkreditlån, som udnytter, at de korte renter sædvanligvis er lavere end de lange 30-årige renter. Derudover er det blevet muligt at optage afdragsfrie realkreditlån. Begge tiltag har sandsynligvis været med til at få boligpriserne til at stige til nuværende niveau. Specielt de afdragsfrie lån har været medvirkende til stigende priser, og man kan se, at prisstigningstakten bliver større på det tidspunkt, hvor de afdragsfrie lån introduceres. Dette kan også have andre årsager, men det er meget sandsynligt, at der er en sammenhæng mellem den ændrede stigningstakt og adgangen til at optage afdragsfrie lån. En konsekvens heraf er, at sammensætningen af danskernes boliglån har ændret sig væsentligt. Fra at danskerne ved indgangen til analyseperioden havde 100 % finansiering med fast forrentede boliglån med afdrag, er den overvejende finansiering i dag med variabel forrentning og afdragsfrie lån. Dette er understøttet af, at der i perioden har været et generelt faldende renteniveau. De lange renter (30-årigt obligationslån) har nu nået et niveau omkring 2-2½ %, mens de korte renter (løbetid mindre end 1 år) er negative, hvilket fremgår af figur 1. Efter finanskrisen har den økonomiske vækst været understøttet af en særdeles ekspansiv pengepolitik, hvor centralbankerne i det meste af verden har sænket renterne til historisk lave niveauer, hvilket også ses af figur 1, da der er en tæt sammenhæng mellem de pengepolitiske renter og de korte obligationsrenter (Biede, 2007). 10% FIGUR 1 8% UDVIKLING I 6% UDVALGTE RENTER 4% Kort rente 2% Lang rente 0% Kort euro rente -2% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: Finans Danmark (2017).
Download PDF fil