Side 16
16 UCN PERSPEKTIV #02 DET NORDJYSKE BOLIGMARKED – En analyse af prisudviklingen på det nordjyske boligmarked Tekst: Henrik Lauridsen, adjunkt, finansuddannelserne, UCN Anders Bønnelykke Jensen, lektor, finansuddannelserne, UCN Inærværende artikel vil udviklingen i de nordjyske boligpriser blive undersøgt. Helt præcist undersøges den relative prisudvikling fra og med 1992 til og med 2016. Herunder undersøges den relative prisudvikling i de enkelte kommuner, og det undersøges, hvorvidt der kan konstateres en ”hovedbyeffekt” – altså om den relative prisudvikling er størst i den største by i hver kommune. Da vi undersøger den relative prisudvikling, vil alle tal være omregnet til indekstal. Forinden er det relevant at gennemgå, hvilke overordnede udviklingslinjer i økonomien der har haft indflydelse på prisdannelsen. Realkreditsystemet udgør hovedparten af boligfinansieringen i Danmark. Produktinnovation i realkreditsektoren har derfor indflydelse på prisdannelsen på boliger. I analyseperioden er der sket en væsentlig udvikling, idet man har fået variabelt forrentede realkreditlån, som udnytter, at de korte renter sædvanligvis er lavere end de lange 30-årige renter. Derudover er det blevet muligt at optage afdragsfrie realkreditlån. Begge tiltag har sandsynligvis været med til at få boligpriserne til at stige til nuværende niveau. Specielt de afdragsfrie lån har været medvirkende til stigende priser, og man kan se, at prisstigningstakten bliver større på det tidspunkt, hvor de afdragsfrie lån introduceres. Dette kan også have andre årsager, men det er meget sandsynligt, at der er en sammenhæng mellem den ændrede stigningstakt og adgangen til at optage afdragsfrie lån. En konsekvens heraf er, at sammensætningen af danskernes boliglån har ændret sig væsentligt. Fra at danskerne ved indgangen til analyseperioden havde 100 % finansiering med fast forrentede boliglån med afdrag, er den overvejende finansiering i dag med variabel forrentning og afdragsfrie lån. Dette er understøttet af, at der i perioden har været et generelt faldende renteniveau. De lange renter (30-årigt obligationslån) har nu nået et niveau omkring 2-2½ %, mens de korte renter (løbetid mindre end 1 år) er negative, hvilket fremgår af figur 1. Efter finanskrisen har den økonomiske vækst været understøttet af en særdeles ekspansiv pengepolitik, hvor centralbankerne i det meste af verden har sænket renterne til historisk lave niveauer, hvilket også ses af figur 1, da der er en tæt sammenhæng mellem de pengepolitiske renter og de korte obligationsrenter (Biede, 2007). 10% FIGUR 1 8% UDVIKLING I 6% UDVALGTE RENTER 4% Kort rente 2% Lang rente 0% Kort euro rente -2% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: Finans Danmark (2017).
Side 17
UCN PERSPEKTIV #02 17 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Kilde: Danmarks Statistik (database). FIGUR 2 REALVÆKST BNP I DANMARK DEN ØKONOMISKE VÆKST I ANALYSEPERIODEN ER PRÆGET AF STIGENDE ØKONOMISK VÆKST FREM TIL FINANSKRISENS START OG EFTERFØLGENDE FALDENDE VÆKST, HVILKET SES AF FIGUR 2. Analyseperioden er desuden præget af, at befolkningssammensætningen i Danmark ændrer sig markant. Levealderen fortsætter med at stige, mens der bliver født færre børn i Danmark. Samtidig er antallet af skilsmisser steget markant. Det øger behovet for mindre boliger, rækkehuse og lejligheder, der er velegnede til de ældre og til den delte familie. Samtidig fortsætter urbaniseringen. Urbaniseringen og den demografiske udvikling har blandt andet haft den konsekvens, at væksten i boligmassen sker i de større byer, mens udviklingen står stille i oplandet eller i værste fald er negativ. Flere steder i regionen ses således tomme og misligholdte ejendomme. Fra offentlig side forsøger man at fjerne disse boliger, ved at staten yder kommunerne tilskud til nedrivning af de misligholdte boliger. Analyseperioden er desuden præget af, at der er store udsving i boligpriserne. Boligpriserne stiger frem til 2007-8, hvor finanskrisen rammer den globale økonomi. Frem til 2008 sker der markante stigninger i boligpriser, mens finanskrisen betyder, at der sker markant fald i boligpriser. Dette fald rammer hele landet med regionale forskelle. Der er således også regionale forskelle på, hvor hurtigt boligpriserne genfinder tidligere niveauer. BESKRIVELSE AF BEARBEJDNING AF DATA De data, der i denne artikel er blevet benyttet til at beskrive udviklingen i de nordjyske boligpriser, er hentet fra Realkreditrådets boligmarkedsstatistik, og der er tale om kvadratmeterpriser. Der benyttes kvartalsvise data fra 1. kvartal 1992 og frem til 3. kvartal 2016. Dataene er omregnet til indekstal med 1992 som basisår. Udviklingen er opgjort på postnumre. Det gælder for nogle postnumre, at der har været så få bolighandler pr. kvartal, at der ikke er offentliggjort statistik for udviklingen i kvadratmeterpriserne, hvorfor disse postnumre er udeladt i undersøgelsen. Da der er i sagens natur er tale om relativt få bolighandler, der udelades, vurderes det ikke at have indflydelse på artiklens konklusioner. Der er også postnumre, hvor der er offentliggjort data for nogle kvartaler, men antallet af kvartaler, hvor der ikke findes data, er så stort, at vores vurdering har været, at disse postnumre også skulle udelades. Det gælder for andre af postnumrene, at der i enkelte kvartaler ikke er offentliggjort statistik for udviklingen i kvadratmeterprisen grundet for få bolighandler i de pågældende kvartaler. Da vi ikke ønsker at udelukke et postnummer på grund af manglende data for et enkelt eller få kvartaler, er der blevet beregnet et vejet gennemsnit med udgangspunkt i prisudviklingen for de andre kvartaler det pågældende år. Disse postnumre indgår således i undersøgelsen. Da der handles flere boliger i 2. og 3. kvartal sammenlignet med 1. og 4. kvartal, har det været nødvendigt at vægte prisudviklingen i de forskellige kvartaler. Prisudviklingen i 2. og 3. kvartal vægter således relativt mere end prisudviklingen 1. og 4. kvartal i beregningen af prisudviklingen på årsbasis. Disse vægte er blevet brugt til at beregne de vejede gennemsnit nævnt ovenfor. Vægtene er fundet ved at lægge alle registrerede boligsalg i perioden sammen samt de registrerede boligsalg i hvert af de fire kvartaler. Samtlige salg i f.eks. 1. kvartal for perioden 19922016 divideres så op i det samlede antal boligsalg i perioden. Dermed er vægten for 1. kvartal beregnet og så fremdeles for de øvrige tre kvartaler.
